Судебная коллегия Государственного суда по гражданским делам разъяснила в своем решении № 2-19-1488 от 8 мая сего года взаимные права и обязанности участников общей долевой собственности по обеспечению соответствующего требованиям микроклимата в помещениях, находящихся в единоличном пользовании участников долевой собственности.

В указанном споре заявитель подал в Харьюский уездный суд заявление, в котором попросил обязать другого долевого сособственника, как причастного к делу лица, поддерживать в находящихся в единоличном пользовании помещениях жилого дома, являющегося существенной частью недвижимой вещи, которая находится в их долевой собственности, круглый год температуру не ниже 18 °C, или, в качестве альтернативы, температуру по усмотрению суда.

Согласно заявлению, поданному в Харьюский уездный суд, и уточнениям к нему, в совместной долевой собственности заявителя и причастного к делу лица находится недвижимая вещь, на которой расположено двухэтажное здание (жилой дом). Участники долевой собственности не заключили письменного соглашения о пользовании долевой собственностью. У долевых сособственников сформировался порядок пользования, согласно которому заявитель использует второй этаж жилого дома, а причастное к делу лицо – первый этаж. Заявитель живет в жилом доме круглогодично, а причастное к делу лицо находится там всего несколько раз в году. Поскольку причастное к делу лицо не отапливает помещения, находящиеся в его единоличном пользовании, второй этаж жилого дома, который находится в пользовании заявителя, в отопительный период постоянно холодный. Холодный пол ухудшает качество жизни заявителя и нарушает его привычную жизнь. Длительные и большие отклонения от оптимальной внутренней температуры вредны для здоровья заявителя. Оставление помещений, находящихся в пользовании причастного к делу лица, без отопления, увеличивает расходы заявителя на отопление, так как в помещениях, находящихся в пользовании заявителя, происходят теплопотери из-за разницы внутренней температуры этажей. Оставление без отопления представляет опасность для всего жилого дома: большая разница температур в разных частях здания может привести к повреждению его конструкций (в том числе к промерзанию водопроводных труб) и послужить причиной повышенной влажности, которая приводит к образованию плесени.

Причастное к делу лицо возразило против заявления и попросило оставить заявление без удовлетворения. Причастное к делу лицо пояснило, что во время пребывания в жилом доме оно отапливало помещения. Причастное к делу лицо также когда-то проживало в жилом доме, после приобретения части долевой собственности, но когда похолодало, выяснилось, что недостаточная теплостойкость здания не позволяет добиться условий, подходящих для проживания, даже при постоянном отапливании. Некоторые помещения на первом этаже вообще являются неотапливаемыми. Поскольку помещения, находящиеся в пользовании причастного к делу лица, невозможно натопить до температуры 18 °C, указанное лицо невозможно обязать сделать это. Чтобы добиться теплостойкости здания, следует провести его реновацию, поскольку в нынешнем состоянии наружные стены и пол первого этажа не сохраняют тепло. Но заявитель не заинтересован в реновации здания и тем самым нарушает свои обязанности в качестве долевого сособственника.

Харьюский уездный суд постановлением от 31 июля 2020 года частично удовлетворил заявление. Уездный суд обязал причастное к делу лицо поддерживать в помещениях жилого дома, которые отмечены на общей планировке, прилагаемой к постановлению, круглогодичную температуру на уровне не ниже 16,5 °C.

Таллиннский окружной суд отменил постановлением от 30 ноября 2023 года постановление уездного суда и вынес новое постановление, отказав в удовлетворении заявления и возложив процессуальные расходы, понесённые в обеих инстанциях, на заявителя. В своем решении окружной суд указал, что в рамках производства по жалобе на постановление суда, суд отказал в организации экспертизы, поскольку заявитель не внёс предоплату за проведение экспертизы. После того как экспертиза не была проведена, заявитель не представил иных доказательств о последствиях оставления без отопления жилого дома, являющегося предметом спора. Окружной суд нашёл, что тот факт, что оставление здания без отопления всегда приводит к повреждению трубопроводов, не может считаться общеизвестным. Размещение трубопроводов в сооружениях может технически сильно различаться. В эстонском климате немало дач, которые зимой не отапливаются, и это не считается вредным для этих зданий.

Государственный суд отменил постановление окружного суда по указанному гражданскому делу в связи с существенным нарушением нормы процессуального права и вернул дело на новое рассмотрение в тот же окружной суд.

В своем решении Государственный суд дал дополнительные разъяснения касательно того, как и в каком объёме следует осуществлять уход за вещью, являющуюся предметом долевой собственности. Это является вопросом, касающимся пользования общей вещью, решение которого входит в компетенцию участников долевой собственности (ч. 1 ст. 72 Закона о вещном праве, далее «ЗВП»). В случае, если участники долевой собственности не придут к соглашению касательно ухода за вещью, или если невозможно принять решение об уходе за вещью большинством участников долевой собственности, или если порядок ухода за вещью урегулирован, но долевой сособственник считает, что в рамках этого были нарушены его права, долевой сособственник может на основании частей 1 и 5 статьи 72 ЗВП требовать определения вопроса, касающегося ухода за вещью или изменения определения.

Другая же ситуация, – отличная от описанной выше, имеет место, когда в соответствии с порядком пользования жилым домом, находящимся в долевой собственности, участники долевой собственности имеют право единоличного пользования частью помещений, входящих в долевую собственность. В этом случае участники долевой собственности могут договориться об ограничениях использования помещений, находящихся в единоличном пользовании, однако не могут принимать решения об ограничениях согласно ч. 1 ст. 72 ЗВП, то есть большинством голосов. Как правило, долевой сособственник может использовать помещения, находящиеся в его единоличном пользовании, по своему усмотрению.

Тем не менее, право долевого сособственника использовать находящиеся в его единоличном пользовании помещения по своему усмотрению не является неограниченным. Прежде всего, деятельность долевого сособственника в помещениях, находящихся в его единоличном пользовании, не должна нарушать права других долевых сособственников (ч. 5 ст. 72 ЗВП). Обязанность участника долевой собственности воздерживаться при использовании помещений, находящихся в единоличном пользовании, от причинения ущерба другим участникам долевой собственности, может быть определена следующим образом. В случае долевой собственности, в рамках которой части жилого дома предоставлены в единоличное пользование, эту обязанность можно определить аналогично обязанности собственника квартиры, возлагаемой на него при использовании особой собственности (п. 1 ч. 1 ст. 31 Закона о квартирной собственности и квартирных товариществах (далее «ЗКСКТ»)). Это означает, что участник долевой собственности, среди прочего, обязан содержать помещения, находящиеся в его единоличном пользовании, таким образом, чтобы воздействие их состояния на других участников долевой собственности не превышали воздействий, возникающих от обычного использования (обязанность по содержанию в порядке помещений, находящихся в единоличном пользовании). Как и в случае содержания в порядке особой собственности, содержание в порядке помещений, находящихся в единоличном пользовании, включает также обязанность поддерживать в них необходимый микроклимат (по аналогии с частью 2 статьи 31 ЗКСКТ).

Согласно ч. 2 ст. 31 ЗКСКТ, каждый собственник квартиры обязан при содержании предмета особой собственности в порядке, в том числе, поддерживать в его пределах такую температуру и влажность воздуха, которые обеспечивают сохранение предмета долевой собственности, а также использование других предметов особой собственности по их назначению и без чрезмерных расходов. Государственный суд посчитал, что в ситуации, когда жилой дом, находящийся в долевой собственности, используется (по крайней мере частично) для постоянного проживания, участники долевой собственности имеют обоснованный интерес (ч. 5 ст. 72 ЗВП), чтобы каждый участник долевой собственности поддерживал в помещениях, находящихся в его единоличном пользовании, такую температуру и влажность воздуха, которые обеспечивают сохранение предмета долевой собственности, а также использование помещений, находящихся в единоличном пользовании других участников долевой собственности, по их назначению и без чрезмерных расходов. В жилых помещениях должна быть обеспечена безопасная и здоровая среда обитания человека, и в них должна быть возможность находиться круглосуточно.

Если долевой сособственник нарушает возложенную на него обязанность содержать помещения, находящиеся в единоличном пользовании, в порядке, другие долевые сособственники могут, в соответствии с частью 5 статьи 72 ЗВП, потребовать от долевого сособственника, нарушающего обязанность, прекращения нарушения или воздержания от нарушения. В этом случае должно быть доказано нарушение прав и опасность повторения нарушения или опасность того, что нарушение может произойти в будущем. Обстоятельства, лежащие в основе такого требования, как правило должны быть доказаны участником долевой собственности, который требует прекращения нарушения.

Тем не менее, исходя из принципа добросовестности, возможно, что после изложения обстоятельств, указывающих на возможность наличия предпосылок, бремя доказывания обстоятельства перераспределится. В первую очередь – если необходимо доказать обстоятельство, наличие которого находится под контролем другой стороны, если сторона, основывающая свои требования на обстоятельстве, объективно не способна представить доказательства, а противная сторона отказывается содействовать собиранию доказательств об обстоятельстве. Если при этом сторона, основывающая свои требования на обстоятельстве, обосновала вероятность наличия обстоятельства, противная сторона должна доказать отсутствие обстоятельства.

Бремя доказывания, возлагаемое на участника долевой собственности, нарушившего обязанность и участника долевой собственности, требующего прекращения нарушения, необходимо распределять иначе, если нарушение, вменяемое участнику долевой собственности, состоит в том, что он не обеспечивает в отопительный период в помещениях, находящихся в его единоличном пользовании, надлежащий микроклимат. Поскольку долевой сособственник, как правило, не имеет доступа к помещениям, которые находятся в единоличном пользовании другого долевого сособственника, он может не быть в состоянии доказать, какой микроклимат поддерживается в этих помещениях. Если долевой сособственник, требующий прекращения нарушения, докажет, что другой долевой сособственник не отапливает в отопительный период помещения, находящиеся в его единоличном пользовании, или делает это нерегулярно, можно предположить, что последний нарушил возложенную на него обязанность по содержанию помещений в порядке. На нарушение может указывать, например, тот факт, что помещения не используются в отопительный период, или холодные ограждающие конструкции помещений.

В отношении обязанности поддерживать температуру в помещениях на определённом уровне Государственный суд пояснил, что если, в соответствии с порядком пользования жилым домом, находящимся в долевой собственности, участники долевой собственности имеют право единоличного пользования частью помещений, входящих в долевую собственность, касательно обязанности участника долевой собственности, возложенной на него в соответствии с частью 5 статьи 72 ЗВП, следует сделать следующий вывод. В случае, если части здания, находящегося в долевой собственности, определены в единоличное пользование, можно применить по аналогии часть 2 статьи 31 ЗКСКТ – в пояснительной записке к проекту закона в отношении составления упомянутого положения утверждается, что законом невозможно установить конкретную минимальную температуру и максимальную влажность воздуха, которые должны быть во всех квартирах. Каждый случай индивидуален, и конкретные требования к микроклимату зависят как от особенностей зданий, так и от предпочтений людей.

Государственный суд нашёл, что из смысла части 2 статьи 31 ЗКСКТ не следует, что при разрешении каждого спора, возникшего вследствие нарушения этой обязанности, условия надлежащего исполнения обязанности по содержанию в порядке могут быть доказаны, основываясь только на мнение эксперта. Государственный суд занял позицию, что при установлении условий исполнения обязанности по содержанию в порядке помещений (обеспечения микроклимата), находящихся в единоличном пользовании участника долевой собственности на жилой дом, суд может принимать во внимание и другие относящиеся к делу доказательства. Более того, при установлении условий исполнения обязанности по содержанию в порядке суд обладает широкими дискреционными полномочиями, исходя при этом из принципов добросовестности и разумности и учитывая все существенные обстоятельства.

Более подробно ознакомиться с решением можно здесь: https://rikos.rik.ee/?asjaNr=2-19-1488/79

Автор: Аллар Ару, присяжный адвокат и партнёр адвокатского бюро ТАРК