“Kindel võib olla selles, et hinnad tõusevad, kindel võib olla selles, et mingite materjalide puudujääk tekib. Riskid suured ja pauk võib olla suur,” rääkis Nordeconi juhatuse liige Tarmo Pohlak Äripäevale.

Kui ehitajal mingi suur objekt sel hetkel pooleli on, võivad tööd jääda venima, mis võib tuua kaasa kohtuvaidlusi ja isegi pankrotte.

Aasta alguses sõlmis Everaus Kinnisvara ehitajatega pikad lepingud just selle mõttega, et võimalikku Ukraina sõja lõpust tingitud hinnatõusu riski maandada. “Meil on ju kogemus olemas koroonaajaga, kui ehitushind pani kiiresti minema,” meenutas Everausi tegevjuht Janar Muttik. “Mis see ehituse hind teeb, kas tõuseb 2-3% või 10%, seda me tegelikult ei tea ju.”

floating_list

“On kindlasti keeruline ja peaaegu võimatu selleks ette valmistuda, aga kindlasti kui see juhtub – mis võiks juhtud ja on iseenesest positiivne –, viib see meil majanduse selles valguses buumi peale, et on keerulisem jälle materjale osta ja asjad lähevad kindlasti kallimaks,” hoiatas ka Kaamos Ehituse juht Keit Paal.

Ehitajate üks suurim risk on materjalide hind. Ehitusmaterjalide tarnijate ja tootjatega teevad ehitajad tavaliselt lepingu, mis paneb hinnad ühe objekti lõikes paika. Pohlak märkis, lepingud peaksid pidama, aga kui näiteks alumiiniumitootja selles ketis tõstab hinda, siis ei jää ka profiilitootjatel muud üle, kui üritada hind edasi kanda. Nii jääb see probleem lõpuks ikkagi peatöövõtja ja tellija lahendada.

Pohlak meenutas, kuidas Ukraina sõja alguses ütlesid ehitusmaterjalide tarnijad päevapealt lepingu üles ja võisid isegi kordades hinda tõsta.

Paal märkis, et materjalitootjatega saab hinnad tavaliselt kuni pooleks aastaks lukku lüüa. “Põhjuseks on see, et tal ei ole lihtsalt raha nii palju, et osta materjal välja või midagi garanteerida. Miks müüja peaks sulle aastaks jätma sama hinna, kui sa talle näiteks ei anna 100% ettemaksu,” selgitas ta, et ka materjalide müüjad ei kuhja igaks juhuks ladu täis.

Kuna sõja lõppemise märke praegu Ukrainast ei paista, siis näiteks Muuga Betoonelement enda metallitarnijatega praegu pikki lepinguid ei tee. Samas on ettevõtte juhi Indrek Ellamaa sõnul siiski võimalus broneerida endale ka suurem maht, mille maaletooja siis endale lattu varub. “Kui on kindlad projektid, siis on see võimalik,” sõnas Ellamaa. See tähendabki, et mõni ehitaja peab olema valmis materjali ette ära ostma.

Praegu on aga Ellamaa sõnul jõuõlg täielikult tellija käes, keda ei huvita üldse, kuidas materjalitootja oma riskid maandatud saab. “Tema tahab ainult saada võimalikult odavalt ja siis veel palju odavamalt,” naeris ta. “Hinnatase on nii madal, et elemenditootjad on pankrotti läinud. Tellijad kasutavad seda ära lihtsalt,” viitas Ellamaa konkurent Frammile, kes teatas aprillis tegevuse lõpetamisest.

Kui materjalitootja sisendite hinnad peaksidki tõusma, siis Ellamaa sõnul ei ole lepingutes varianti, et ta saaks hinnatõusu ehitajale edasi kanda.

Pohlak kardab, et sõja lõppedes võivad materjalide tarnekanalid Ukraina suure nõudluse tõttu umbe minna. Pärast Venemaa turu sanktsioonide taha lukustamist on tarneahelad nagunii hõredamad, mis tähendab, et Euroopa ääremaale Eestisse ei pruugi materjal enam jõuda. “Kui jõuab, siis ma ei tea, mis hindadega. On see hinnatõus 5%, 10%, 50%, kaks korda. Me ei tea seda. See oleneb jälle materjalidest kõik,” märkis Pohlak.

Ellamaa ei usu, et hinnatõus sõja lõppemise järel nii kõrgele küünib, kui juhtus mõne aasta eest, kui Venemaa materjalid Euroopa turult kadusid. Ta viitas, et sõja alguses kerkisid hinnad, kuna tarneahelad keerati kinni, kuid nüüd enam sama olukorda ei tekiks. Ka oma terase maaletoojatelt on Ellamaa saanud signaale, et hinnad võivad koos nõudlusega pigem vaikselt üles kerima hakata.

“Omal ajal oli ikka hinnatõus kaks-kolm korda. Me täna arvame, et see võib olla 5–10%. Sellist šokki kindlasti ei tule,” usub ta. Seda eriti betoonelementide puhul, mida oleks keeruline hakata Eestist Ukrainasse vedama. Küll aga võib sinna Ellamaa sõnul minema hakata näiteks värvi, metalli, uksi, aknaid.

Scandium Kinnisvara juhatuse liige Kalle Aron märkis, et teiselt poolt taaselustaks sõja lõpp ka Ukraina enda ehitusmaterjalide tööstust, mis tähendab, et Euroopast ei peagi hakkama materjale sinna väga suures mahus viima, nagu kardetakse. “Vastupidi, Ukrainast on siis võimalik ka võib-olla hakata rohkem mingeid asju saama.”

Materjalide hindu lennutavad väiksemadki muutused

Nordeconi juhatuse liige Tarmo Pohlak viitas, et ehitusturgu võivad Ukraina sõja lõppemise kõrval mõjutada väiksemadki raputused, mis koosmõjus probleeme süvendavad. Ta tõi näiteks, et betoonelementide hinnad on mõne kuuga 10–20% kerkinud, sest betoonelementide tootja Framm lõpetas aprillis tegevuse ja ehitusturule on tööd juurde tulnud.

Muuga Betoonelemendi juht Indrek Ellamaa tõdes, et õõnespaneelide ja seinaelementide hinnad on tõesti kerkinud, kuid muude betoonelementide hinnad on paigale jäänud. Nõudluse kasvamisel ta betoonelementide defitsiidi tekkimist siiski ei karda.

Hinnatõuse võib hakata Pohlaku hinnangul põhjustama isegi Rail Balticu raudtee ehituse surumine väiksesse aknasse, mis viib ka hoonete sektoris hinnad üles. “Samad ettevõtted ju teevad. Kes mul valab hotelli karkssi, järgmisel päeval valab mingit tunnelit või viadukti Rail Balticu objektil. Meil endal on ka ju kaks suurt tööd sees Rail Balticul,” viitas Pohlak.

Klaasfassaadide tootja Glassense juhatuse esimees Karla Agan leevendas samuti kartusi, viidates, et kõik sõltub ka sellest, kui kiiresti Ukrainat taastama hakatakse. Renoveerimistega saab alustada küll varem, aga uusi hooneid ei saa kohe ehitama hakata – ettevalmistusteks võib kuluda mitu aastat.

“Aga igal juhul kui Ukraina peaks hakkama mastaapsemalt ehitama, siis selle mõju võib olla väga märgatav kogu Eestis turul.”

Teisalt märkis Agan, et buumi tekkimine eeldab, et sõda päriselt lõppeb, millest ei ole täna mitte ühtegi märki. Isegi kui rahu tuleb, siis jäävad ilmselt mehed rindejoonele valvesse, et venelased ei üritaks Ukrainast uuesti üle sõita, ja investeeringud kaitsesse jätkuvad.

Kõik ettevõtjad viitasid, et suur ja ennustamatu küsimus on see, kui paljud Ukraina töötajad, kelle najal suuresti Eesti ehitusturg püsti seisab, otsustavad sõja lõppedes kodumaale naasta. “Kui nad lähevad kõik tagasi, siis on meil siin tööjõuturg käpuli,” ütles Pohlak.

Kokkuvõttes ei tea loomulikult keegi, millal ja milline rahu Ukrainas tuleb, kui kiiresti hakatakse sõjast räsitud riiki üles ehitama ja kuidas see Eesti ehitusturgu mõjutab. “Seda ei oska mitte keegi ette aimata, mis juhtuma hakkab, sest seal on ju veerand riigist puruks lastud. Seal hakatakse Lasnamäe-suuruseid linnaosasid kümnete kaupa üles ehitama,” rääkis Pohlak.

Ehitajatel on väga keeruline sellise teoreetilise riskiga hinnapakkumistes arvestada ja lepingute sõlmimisel Ukraina sõda eraldi teemana lauale ei tooda, märkis Pohlak. Seda enam, et ehituslepingud on reeglina fikseeritud hinnaga, sest ujuva hinnaga ei saa arendaja äriplaane teha. “Ta ei saa pangast laenu, kui tal üks hetk on ehitushind 30% kõrgem,” ilmestas Pohlak tellijate muret.

Paal aga märkis, et Kaamos Ehitus on jätnud oma ehituslepingutesse võimaluse hindade või lahenduste üle vajadusel läbi rääkida. “Me ei tee selliste tellijatega koostööd, kes tahaksid rikastuda teiste arvel,” sõnas ta. Kuigi Kaamos Ehitus teeb töid ka gruppi kuuluvale Kaamos Kinnisvarale, siis 80% töödest on praegu Paala sõnul väljastpoolt tellitud.

Samas pole ka Paal kuulnud, et tellijad juba läbirääkimistel Ukraina sõja lõppemise riski üle eraldi arutaks.

Vastupidiselt märkis Muttik, et nemad tõstatavad küll ehitajatega lepinguid tehes Ukraina sõja lõpu riski teema, et tagada koostöö ka probleemide tekkimisel. Everausi plaane sättides arvestab ta 5% või ekstreemsel juhul 10% suuruse hinnatõusuga. Sellise tõusu suudaks Everaus veel ise ära katta. Kui hinnad tõusevad rohkem, jääb võimalus tõsta veel müümata korterite hindu, lisas ta.

Samas märkis Muttik, et suuresti on ka Everaus saanud fikseeritud hinnaga ehituslepingud. Ühes pikemas Everausi lepingus on küll hinnaindeks sees, kuid hinnatõusu piirmääraks on tema sõnul seatud 3%. Kui hinnatõus seda ületab, võib arendaja lepingu lõpetada või hakata peatöövõtjaga läbi rääkima.

Riskide maandamiseks seab Everaus Muttiku sõnul piirid ka sellele, kui palju nad kortereid ette müüvad. See tagab, et ei juhtuks nagu koroonakriisi ajal, mil kodud olid odavama ehitushinna arvutuste pealt ära müüdud, kuid siis lõi hinnatõus eelarve uppi. Üle 60% kortereid ei tohiks Muttiku hinnangul enne ehituse lõppfaasi jõudmist ära müüa.

Nordecon ei eelista pikki lepinguid, kus hinnad näiteks kolmeks aastaks lukku pannakse. “Kuna mitte keegi ei oska prognoosida, mis hinnaga me isegi ilma Ukraina sõja lõppemiseta mingeid materjale ostame näiteks kahe aasta pärast,” selgitas Pohlak.

Laiemas plaanis on sõja lõpp Muttiku sõnul loomulikult positiivne ja isegi kui ehituse hind hakkab tõusma, siis hakkab see ka müügihinda kergitama. Samal ajal võiks see anda positiivse tõuke Eesti kinnisvaraturule, sest investeeringute naasmine võiks müüki elavdada. “Ma arvan, et see ei ole nii suur katastroof. Pigem on positiivne, kui sõda lõppeb. Me kõik ootame seda.”

Et Ukraina sõja lõppemise järel võiks Venemaa hakata Baltimaid ohustama, Muttik ei pelga. “Siis peaks kogu NATO siin kokku kukkuma, kui selline asi oleks. Ma seda pigem ei karda.”

Nordecon on juba 15 aastast Ukrainas tegutsenud, kuigi praegu toimetavad nad seal arusaadavalt väikeses mahus. “Aga sätime ennast valmis. See on kindlasti turg, kust me tahame väikse killukese ka endale saada,” kinnitas Pohlak. Nordeconi põhiline siht on pakkuda Ukrainas peatöövõttu.

Pohlak aga ei usu, et Eesti ettevõtted sinna suuremas mahus kibeleksid, kuna see on keeruline turg. “Seal ei oota mitte keegi sind. Sa ei tea neid äritavasid, sa ei tunne turgu, sa ei tunne ühtegi alltöövõtjat,” loetles ta. Nordeconil näiteks on Ukrainas kohalik ettevõte kohalike inimestega, pole ühtegi eestlast.

Pohlak peab tõenäolisemaks, et mõned Eesti ettevõtted saavad Ukrainas suurtest projektidest mõne lõigu või keegi materjalitootja hakkab sinna oma tooteid tarnima.

Klaasfassaadide tootja Glassense tarnis 2023. aastal oma tooteid paljudesse Euroopa riikidesse ning väiksel määral isegi Ukrainasse. Samas ettevõtte juhatuse esimees Karla Agan tõdes, et nad Ukraina turule väga ei trügi. “Võib-olla me teeme Kiievis ja mõnes suuremas linnas mõne projekti, aga see ei ole meie fookus.”

Agan usub, et Poola klaasitööstused tahavad Ukraina turust suuremat tükki haarata, mis jätab Glassensele Põhja- ja Lääne-Euroopas rohkem ruumi toimetada. “Meil on siis paremad jahimaad mujal,” arvab ta.

Paal ütles, et Kaamos Ehitus ei mõtle praegu Ukraina turule sisenemisele. Ta usub, et Eesti ettevõtted jääksid seal pigem alltöövõtu rolli. Kui ukrainlased tahaksid Eesti ettevõttelt midagi otse osta, siis ilmselt väga palju sinna keegi müüa ei tahaks, kuna sealne ärikultuur pole nii usaldusväärne, leidis ta.

Pohlak arvab, et Ukraina ülesehitamise rahastamisel hakatakse mitmeid skeeme kasutama. Näiteks võivad Ukrainasse minna toimetama suured rahvusvahelised ettevõtted, kes saavad suuri tükke, kuid võib-olla läheb ka iga riik oma usaldusväärsete ettevõtega. “Ukrainlaste kätte otse neid miljardeid ilmselt ei anta,” usub Pohlak.

Juba 2022. aastal andis Eesti lubaduse aidada Ukrainal üles ehitada Žõtomõri oblastit, kus on ka mõningad projekte riigi toel tehtud.

Pauk võib olla suur: ehitusturgu ähvardab ränk hinnatõus

Mõned ettevõtjad kardavad, et Ukraina sõja lõpuga ootab ees taas mitmekordne hinnatõus, teised usuvad, et nii katastroofiliseks ei saa asi kujuneda. Selgelt tooks aga see superhea uudis ehitusturule pingeid.

UUS AUDIO: Kaspar Oja: laiem pilt näitab juba majanduskasvu aeglustumist

Ehitusmaht tammub paigal

UUS AUDIO: Maineka ehitusettevõtte juht hoiatab: peatöövõtjad riskivad praegu liiga suurelt

Üldplaneeringu täpsustamine detailplaneeringuga

Valitsus lihtsustab eramute ehitamist ja varjendite rajamist

Ehitajad alles hakkavad hinda kruvima

Ehitusvabadus: kui ehitusteatisele ei reageerita, võib hakata ehitama

Ehitushinnaindeks kerkis 1,7%

UUS AUDIO: Meelis Einstein: "Eestis on liiga palju neid, kes arvavad, et keskkond on vaenuline."

Ehitusmaterjalide hinnad püsivad jätkuvalt soodsad

Millal tuleb ehitusluba kooskõlastada haldusorganiga?

UUS AUDIO: Arendajad surve all: ostjad ootavad uuemat, ent ka odavamat

Swedbank: ehitustööde maht on 2017. aasta tasemel

Hoonetele kehtivad uued energiatõhususe nõuded

Ehitushindade kasvu vedasid enim materjalid

UUS AUDIO: Ehitusfirma hakkas tellijatega sõlmima avatud eelarvega lepinguid

Millal võib jätta detailplaneeringu algatamata või nõuda sotsiaalse taristu tasu?

UUS AUDIO: Majandusministri sõnul läheb ettevõtjate finantskirjaoskus suure kella külge

Soome ehitusturg on suvel selgelt aktiveerunud

Meretuulepargi rajamiseks ei ole vaja veeluba

UUS AUDIO: Kaasomandi varjatud puudused võivad tuua uuele omanikule šokeeriva rahanõude

Uued rahatrahvide ja sunniraha määrad

Müra esitab ehitajale kõrgeid nõudeid ja eeldab arendajalt kannatust

AUDIO: Analüütik: ehitusfirmade juhid pakkusid meeldiva üllatuse

Maa ja -ruumiamet ootab üldplaneeringu ülevaadet

Ehituse projekteerimislepingu kohtuvaidlusi saab vältida

UUS AUDIO: Eesti riik tõmbas hoonete süsinikujalajälje seadusele pidurit

Hoonete süsiniku jalajälje kohustust lükati edasi, aga turg nõuab seda juba täna

Kellele kuuluvad kaasomandis olevad ehitised?

UUS AUDIO: Ehitajad: uus kutsereform ohustab sektori oskustöötajatest ilma jätta

Riik suunab ehitusturule veel 70 miljonit eurot

Vigane ehitusprojekt ei vabasta ehitajat automaatselt vastutusest

Millal on vaja hinnata keskkonnamõju hindamise vajalikkust?

UUS AUDIO: Ministeerium tahab hooneomanikelt varjumisplaani

Ministeeriumi nõunik: varjendite rajamine on vajalik investeering Eesti turvalisusesse

UUS AUDIO: Ehitusmaterjalide müügis läks ühel valdkonnal taas palju paremini

VIDEO: Eesti ehitusmaterjalide tootjate olukord ja konkurentsivõime säilitamise väljavaated

Tehnovõrkude ja -rajatiste talumise kohustus

AUDIO: ehituse mahtude languses peitub ka midagi head

Muutuvad uue ehitise käibemaksustamise põhimõtted

AUDIO: Ida-Virumaale ehitama minek osutus üheks edu võtmeks

Keskkonnasäästlik ehitus pole üksnes süsinikujalajälje hindamine

Tasumata riigilõivu sissenõudmine

Uued hoone energiatõhususe miinimumnõuded

AUDIO: põhjalik projekt aitab eramaja ehituskuludelt kokku hoida

Enamik kortermaju ei talu elektriautode laadimist

Ehitise tehnilised andmed

AUDIO: teadmatus kinnistut ostes võib viia pika kohtuprotsessini

Isikupõhise otsinguvõimaluse piiramine kinnistusraamatus

Kasulik artikkel

Pauk võib olla suur: ehitusturgu ähvardab ränk hinnatõus