В рамках гражданского дела № 2-22-100795 Государственный суд пояснил, что необходимо соглашение всех собственников квартир, на основании которого право собственника квартиры на использование парковочной площадки может быть поставлено в зависимость от наличия парковочной карты.

В рамках этого гражданского дела предприятие OÜ Europark Estoniaпредъявило ответчику требование на сумму в 40 евро.Согласноисковому заявлению, OÜ Europark Estoniaявляется оператором парковочной площадки, относящейся к находящейся в Таллинне недвижимой вещи, разделённой на квартирные собственности. На этой парковочной площадке было припарковано транспортное средство, на приборной панели которого отсутствовала парковочная карта или парковочное разрешение, требуемые в соответствии с условиями парковки. Исходя из этого, истец, как оператор парковочной площадки, предъявил водителю транспортного средства требование о неустойке, разместив квитанцию о штрафе между дворником транспортного средства.

Согласно Закону о квартирной собственности и квартирных товариществах (далее «ЗКСКТ»), собственник квартиры имеет право использовать предмет долевой собственности по его назначению, иными словами, парковка на территории недвижимой вещи является целевым использованием предмета долевой собственности, и это было право водителя транспортного средства. Поэтому суд также нашёл, что нет оснований предполагать, что водитель транспортного средства выразил путём парковки на недвижимой вещи косвенное волеизъявление о намерении заключить договор с предприятием OÜ Europark Estonia.

Как правило, собственники квартир могут регулировать использование предмета долевой собственности иначе, чем оно регулируется законом, – если они заключат соответствующее соглашение. Государственный суд уточнил в рамках этого гражданского дела, что пределыобычного использования предмета долевой собственности предусмотрены пунктом 1 части 1 статьи 31 ЗКСКТ. Согласно данному положению, собственники квартир должны воздерживаться при использовании предмета долевой собственности от деятельности, влияние которой на других собственников квартир превышает воздействия, возникающие от обычного использования собственности. В любом случае, речь не идёт об обычном использовании в ситуации, когда исключается вытекающее из закона право собственника квартиры использовать предмет долевой собственности (по его назначению). Собственники квартир имеют право уточнять порядок использования предмета долевой собственности, но даже в этом случае обычное использование имеет место только в том случае, если при этом обеспечено равное обращение с собственниками квартир. Исходя из вышеизложенного, организация парковки транспортных средств на предмете долевой собственности не обязательно является вопросом, который собственники квартир могут решать исключительно по соглашению.

Заключение договора с поставщиком услуг для организации парковки на парковочной площадке, являющейся предметом долевой собственности, – это вопрос обычного управления, решение по которому собственники квартир могут принять на общем собрании большинством голосов. В рамках обычного управления также может быть уточнён порядок использования парковочной площадки – в целях упрощения работы поставщика услуг по организации парковки. Например, путем введения системы парковочных карточек для подтверждения права пользования парковкой (статуса собственника квартиры).Неподтверждение последнего, однако, не исключает вытекающего из закона права собственника квартиры на использование парковочной площадки и не дает основания для вывода о том, что собственник квартиры выразил волеизъявление заключить с поставщиком услуг договор о парковке.Чтобы поставить право собственника квартиры на использование парковочной площадки в зависимость от наличия парковочной карты, необходимо соглашение собственников квартир.Если на общем собрании собственников квартир большинством голосов будет принято решение, для которого необходимо согласие всех собственников квартир, то такое решение, согласно первому предложению части 2 статьи 38 ЗОЧГК, ничтожно.

Более подробно ознакомиться с указанным гражданским делом Вы можете по следующему адресу: https://www.riigikohus.ee/et/lahendid/?asjaNr=2-22-100795/12.

Автор статьи: присяжный адвокат и партнер юридической фирмы TARK, Танел Kююн