Государственный суд разъяснил в решении № 2-20-2851 от 8 ноября 2023 года обязательное требование к форме соглашения о внесении денежного залога для участия в аукционе по продаже недвижимости.

Сделка, накладывающая обязанность приобретения или отчуждения недвижимой вещи, должна быть нотариально удостоверена (часть 1 статьи 119 Закона о вещном праве, далее «ЗВП»). Соглашение о приобретении недвижимой вещи не ограничивается узко только договором продажи, содержащим прямое обязательство приобрести недвижимую вещь, или предварительным договором (по смыслу статьи 33 Обязательственно-правового закона, далее «ОПЗ»), предшествующим заключению такого договора продажи. Цель требования к форме – оградить стороны от принятия на себя юридически связывающих обязательств, относящихся к приобретению или отчуждению недвижимой вещи, бездумно и без объяснения нотариуса. Это касается и иных видов соглашений, целью которых является оказание давления на стороны для совершения сделки приобретения или отчуждения недвижимой вещи, в том числе под угрозой наступления неблагоприятных последствий имущественного характера.

По условиям аукциона данного казуса ответчик имел право не возвращать денежный залог, если было соблюдено только одно условие – договор продажи не заключён в нотариальной форме. Таким образом, соглашение о денежном залоге выполняло функцию оказания давления для заключения договора продажи.

Государственный суд пояснил, что под сделкой, накладывающей обязанность приобретения или отчуждения недвижимой вещи, следует понимать любое обязательственно-правовое обязательство, даже косвенно направленное на изменение принадлежности конкретной недвижимой вещи (права собственности на неё). То есть, целью является повлечь за собой переход права собственности на недвижимую вещь от прежнего собственника к новому (по смыслу ч. 1 ст. 119 ЗВП). Таким соглашением может также быть предусмотренное организатором аукциона условие о внесении участниками денежного залога для участия в аукционе, который не будет возвращён в случае, если договор продажи не будет заключён.

Во избежание ничтожности таких соглашений о денежном залоге, организатор аукциона может привлечь к организации аукциона нотариуса. Например, в приглашении принять участие в аукционе можно довести до сведения оферентов, что оферта на покупку должна быть сделана в нотариально удостоверенной форме, но и продавец может выразить акцепт или сделать новое предложение также в нотариально удостоверенной форме.

Поскольку оспариваемое соглашение об уплате денежного залога было ничтожным из-за несоблюдения требования к форме, у истца возникло право вернуть уплаченные деньги в соответствии с положениями о необоснованном обогащении (ч. 1 ст. 1028 ОПЗ).

Автор: Рахель Бергсин, присяжный адвокат юридического бюро TARK