Taotleja esitas Riigikohtule taotluse põhiseaduslikkuse järelevalve kohtumenetluse algatamiseks, kuna leidis, et kehtiv PlanS § 128 lg 2 ja 131 lg 2 on põhiseadusega vastuolus, kuna ei anna kohalikule omavalitsusele piisavalt alust:

1) keelduda detailplaneeringu algatamisest, kui uute elamualadega kaasneb KOV-ile kohustus rajada kulukas sotsiaalne taristu (lasteaiad, koolid, spordirajatised jms), milleks rahalised vahendid puuduvad;

2) sõlmida arendajatega halduslepinguid, millega elamualade arendajad võtaks kohustuse selline sotsiaalne taristu ise välja ehitada või ehitamisega seotud kulud kanda.

floating_list

Kuivõrd kehtivas õiguses puudub ka alus sotsiaalse taristu tasu kehtestamiseks, siis valla hinnangul riivab selline olukord ebaproportsionaalselt KOV-i enesekorraldusõigust, kuna paneb neile uute elanike lisandumisega vältimatuid rahalisi kohustusi, ilma et oleks võimalik kulusid arendajaga jagada või detailplaneeringu algatamisest keelduda. Riigikohus valla käsitlusega ei nõustunud.

Detailplaneeringu algatamisest keeldumise (PlanS § 128 lg 2) küsimuses andis Riigikohus suuniseid sätte laiemaks tõlgendamiseks.

 Mitteammendav loetelu: kohus selgitas, et PlanS § 128 lg 2 loetelu keeldumise alustest ei ole ammendav, sellele viitab lõike sõnastus: „

Detailplaneeringut ei algatata eelkõige juhul, kui …“

 Järelikult on kohaliku omavalitsuse üksusel võimalik jätta detailplaneering algatamata ka PlanS § 128 lg 2 alapunktides nimetamata kaalukal põhjusel, osutades otsuse õigusliku alusena PlanS § 128 lg-le 2.

 Ülekaalukas avalik huvi (PlanS § 128 lg 2 p 3): võib seisneda ka selles, et olemasolev sotsiaalne taristu on juba ülekoormatud ja KOV ei suuda või ei pea põhjendatuks järsult lisanduvale uute elanike hulgale vajalikke avalikke teenuseid pakkuda. Ennekõike puudutab see võimalus suuri uute elamupiirkondade arendusprojekte tulenevalt nende võimalikust intensiivsest mõjust omavalitsusüksuse võimele täita enda ülesandeid.

 Üldplaneering ei kohusta: Riigikohus toonitas, et isegi kui üldplaneering näeb maa-alal ette elamumaa juhtfunktsiooni, ei ole see detailplaneeringu algatamisest, vastuvõtmisest või kehtestamisest keeldumisel määrav, kui planeeringu elluviimisega kaasneb vajadus kuluka sotsiaalse taristu järele, mida KOV rahaliste vahendite ebapiisavuse või kaasnevate kulude ebaotstarbekuse tõttu põhjendatult välja ehitada ei saa.

 Põhjendamiskohustus: detailplaneeringu algatamisest keeldumise korral ei saa tugineda rahalistele raskustele üldsõnaliselt, KOV peab veenvalt põhjendama oma rahaliste vahendite ebapiisavust või kulude ebaotstarbekust. See eeldab teadmuspõhist analüüsi, kus näidatakse ära prognoositavad kulud ja tulud ning nende otsene seos konkreetse planeeringuga.

Halduslepingu sõlmimine sotsiaalse taristu rajamiseks (PlanS § 131 lg 2). Antud küsimuses leidis taotleja, et PlanS § 131 lg 2 lubab lepinguid sõlmida vaid otse planeeringualaga seotud teede ja tehnovõrkude rajamiseks ning välistab kokkulepped sotsiaalse taristu osas. Riigikohus sellega ei nõustunud.

 PlanS § 131 ei keela: kohtu hinnangul on PlanS § 131 sotsiaalse taristu lepingute suhtes neutraalne – see ei luba, aga ka ei keela neid.

Alus tuleneb haldusmenetluse seadusest: Riigikohus leidis, et KOV-il on õigus sõlmida arendajaga haldusleping või seada detailplaneeringule kõrvaltingimus sotsiaalse taristu väljaehitamiseks või kulude kandmiseks haldusmenetluse seaduse (HMS) normide alusel.

 Kõrvaltingimuste seadmise ja halduslepingute sõlmimise tingimused: Riigikohus rõhutas, et kõrvaltingimuste seadmine ja halduslepingute sõlmimine ei tohi olla meelevaldne ega arendaja jaoks ebaproportsionaalselt koormav. Täidetud peavad olema järgmised tingimused:

 Vahetu põhjuslik seos: taristu väljaehitamine või selleks vajalike kulude kandmine peab olema planeeringulahenduse elluviimiseks otseselt vajalik ja sellega funktsionaalselt seotud. Proportsionaalsus ja õiglus: arendajalt nõutav panus peab olema õiglane ja proportsionaalne. Arvestada tuleb nii arenduse mõju KOV-i eelarvele (sh uute elanike nõol lisanduvaid maksutulusid) kui ka arendaja kasu kinnisasja väärtuse kasvust, mis on tingitud detailplaneeringu kehtestamisest. Võrdne kohtlemine: sarnastes olukordades tuleb arendajaid kohelda võrdselt.

Kokkuvõttes leidis Riigikohus, et kehtiv õigus on piisavalt paindlik, et võimaldada KOV-idel oma enesekorraldusõigust teostada, ning seetõttu puudus alus planeerimisseaduse vaidlusaluste sätete põhiseadusevastaseks tunnistamiseks.

Riigikohus selgitas, millised on kohalike omavalitsusüksuste võimalused keelduda elamumaal detailplaneeringu algatamisest ja sõlmida arendajatega kokkuleppeid planeeringuga seotud sotsiaalse taristu osas

Artikli autor: advokaadibüroo TARK partner, vandeadvokaat Marit Savi

Hiljutises 19. juuni 2025 otsuses (kohtuasi nr 5-24-34) käsitles Riigikohtu põhiseaduslikkuse järelevalve kolleegium kohalike omavalitsuste (KOV) ja detailplaneeringust huvitatud isiku (arendaja) suhteid uute elamualade rajamisel, andes olulisi tõlgendusi planeerimisseaduse (PlanS) § 128 lg 2 ja § 131 lg 2 osas. Kuigi Riigikohus jättis Kiili Vallavolikogu (taotleja) taotluse rahuldamata, on lahendi sisu KOV-ide jaoks positiivne, andes selgeid suuniseid eespool viidatud planeerimisseaduse sätete avaramaks tõlgendamiseks.

Alates novembrist võib numbrituvastuskaameratega tehtud pilte ja sealt tuvastatud andmeid kasutada kuritegude menetlemisel

Riigikohus selgitas, millal on reisijal õigus nõuda lennuhüvitist

Eesti ettevõtete kui ka ettevõtluskeskkonna rahvusvahelist konkurentsivõimet tõstvad meetmed

Kaugesse tulevikku lükatud kohustuse täitmise tähtpäevaga tehing loetakse pankrotimenetluses võlausaldajate huve kahjustavaks

Uued ehitusnõuded: varjend ja varjumisplaan kohustuslikud alates 2026

Liiklusseadus 2026: 60 tonni vastutust Eesti teedel

Ostueesõigus ei kao koos äriühinguga – pretsedent osanike kaitseks

Riigikohus selgitas, millal tohib osanik hääletada osaühingule esindaja määramise otsustamisel

Riigikohus sisustas korterelamu kaasomandi eseme ajakohastamise mõistet: korterelamu küttesüsteemi vahetus ei pruugi nõuda kõigi korteriomanike nõusolekut

Riigikohus selgitas osaühingu kahju hüvitamise nõude aegumist osaühingu juhatuse liikme ja osaniku vastu

Riigikohus leidis, et üldplaneeringuga on lubatud jõe kallasrajale matkaraja kavandamine, isegi kui see kitsendab kinnistute omanike omandiõigust

Uus tarbijakaitseseadus vähendab paberimajandust: digitaalsed ostukviitungid ja arved muutuvad eelistatuks

Riigikohus selgitas teenistuskohustuste rikkumisega põhjustatud varalise kahju hüvitamise küsimusi

Riigikohus selgitas korteriomaniku õigusi korterelamu ohu korral ja muutis oma varasemaid seisukohtasid selles küsimuses

„Ettevõtete juhtide vastutust ei ole vaja laiendada.“ Koda ei toeta ministeeriumi plaani

Riigikohtu üldkogu leidis, et töötuskindlustuse seadus on osaliselt põhiseadusega vastuolus

Eraldi julgeolekumaksu ei tule. Käibemaks muudetakse püsivalt 24% peale

Töötuskindlustuse seaduse muutmise seadus korrastab töötushüvitiste süsteemi

Vara riigistamine süüdimõistva otsuseta

Tarbijakaitseseaduse muudatused vähendavad paberarvete hulka

Välistööjõu kaasamine Eestis muutub lihtsamaks ja usaldusväärsemaks

Kellel on kriminaalmenetluses õigus esindada äriühingut kui kannatanut juhatuse liikme ja osaniku vastu?

Tooteohutuse nõuded viidi kooskõlla Euroopa Liidu nõuetega

Kohalikul omavalitsusel on õigus kontrollida elukoha andmete õigsust

Töövõimetoetust ja toitjakaotuspensioni ei pea samaaegselt maksma

Riigikohus: võlausaldaja võib nõuda abikaasade ühisvara jagamist ka pärast laenukohustuse üleminekut

Riigikohus: ettevõtte üleandja vastu tehtud kohtuotsus kehtib ka omandaja suhtes

Reisijad vs. Ryanair – lennukompanii kohustus hüvitada tühistatud lennu kulud ning reisijaid aidata

Riigikohus selgitas ühisvara valitsemise kontekstis, et mitte alati ei pruugi ühisvara korral tekkida tehingutest abikaasade solidaarvastutust

1. jaanuarist 2025 tõusis töötasu alammäär

Aasta algusest jõustub sularahatehingute puhul 1- ja 2-sendiste ümardamise kohustus

Märgukirjadele ja selgitustaotlustele vastamise tähtaega lühendati oluliselt

Riigikohus selgitas, milles seisneb kindlustussumma ja kindlustusväärtuse erinevus ning millal kohaldub alakindlustus

Riigikohus selgitas finantskorrektsiooni kohaldamise eeldusi

Riigikohus juhtis tähelepanu leppetrahvinõude aegumise peatumise nüanssidele parkimistingimuste rikkumise juhtudel

Trahvisummad ja -ühikud tõusevad

Väheneb tehnilistest riketest, operatiivsetest vigadest ja küberrünnetest tulenev oht nii ettevõtte kui ka klientide teabe- ja finantsvarale

Tõusevad mitmed riigilõivumäärad

Jaht tegelikule kasusaajale

Maksuvabadus värskenduskuuril: hüvitiste piirmäärad astuvad tänapäeva

Tööriiete vahetamine võib olla ületunnitöö, mille eest tuleb töötajale maksta

Riigikohus menetles mittevaralise kahju hüvitamise küsimust väidetava ebaõigete andmete avaldamise kontekstis

Planeeritakse isikupõhise otsinguvõimaluse piiramist kinnistusraamatus

Mitmed riiklike hüvitiste ja maksude muudatusettepanekud jõudsid Riigikokku

Äriühingu poolt väljaspool oma tavapärast majandustegevust väljastatud ühekordne laenuleping võib klassifitseeruda tarbijakrediidilepinguks

Jõustus krüptovaraturu seadus

Inkassofirmad kontrolli alla

Jõustusid ülemaailmse miinimummaksu regulatsioonid tulumaksuseaduses

Riigikohus selgitas kaasomanike õigusi ja kohustusi ruumide nõuetekohase sisekliima tagamisel

Saabub majandusaasta aruannete esitamise tähtaeg

Kus võib sõidukit parkida?

Tööõiguse võimalikud arengud

Ukraina toetamise tulumaksuvabastus jätkub

Eesti Pank muutis uute eluasemelaenude väljastamise reegleid pankade jaoks

Ühtlustusid lühiajalisele majutusele kohalduvad üleeuroopalised nõuded

Äriregistris on võimalik broneerida ärinime ja taotleda kande tegemist kindlal kuupäeval

Raielubade keelamiseks esitatavad kaebused ei tohi olla liiga üldised

Käibemaksupettuse-vastane võitlus piiriüleses e-kaubanduses

Kõikide korteriomanike kokkuleppel on võimalik kehtestada parkimiskaardi nõue

Uuel aastal jõustuvad mitmed maksumuudatused

Kas Sinu laenulepingu intress on ikka kehtiv?

Kinnisasjale ligipääsu määramine üle naabrimehe kinnistu

Üürilepingu tingimused kehtivad ainult lepingu osapooltele

Tarbijad võivad saada kollektiivse kaebamise võimaluse

1. jaanuarist muutub töötajate puhkeaja regulatsiooni tõlgendus 

Tellija nõuete esitamise võimalikkus otse alltöövõtja vastu

Kinnisasja enampakkumisel osalemise tagatisraha kokkuleppe vorminõue

Jõustusid finantssektorit puudutavad EL-i õiguse haldustrahvid ja -meetmed

Äriregistri kannete õiguslike aluste eristamine ja asjaolude selgitamine

Leppetrahvi kokkuleppe vorminõue kinnistuga seotud lepingueelsetes läbirääkimistes

Leppetrahvi nõudmise teavitus olgu selge ja esitatud mõistliku aja jooksul

Autosõidukulu kasv ei piirdu üksnes mootorsõidukimaksuga

Kas aktsiaselts võib keelduda dividendi väljamaksmisest, kui üldkoosolek on otsustanud aktsionäridele dividendi maksta?

Algab töövõtuahela ja töötamise aja elektrooniline registreerimine ehitusobjektil

Tegevdirektoriga sõlmitud teenuse osutamise leping võib vaatamata oma vormile kvalifitseeruda sisuliselt töölepinguks 

Kas töötaja võib saata oma isiklikule e-mailile tööandja ärisaladusi sisaldavaid dokumente?

Riigikohus selgitas panga kui kontohalduri poolt hallatavas veebikeskkonnas (internetipangas) kuvatavate tehingutega seonduvaid õiguslikke küsimusi

Riigikohus selgitas pankrotimenetluses esitatud tagasivõitmise hagi rahuldamise eeldusi

Riigikohus selgitas osaniku väljaarvamisega osaühingust seonduvat

Tasu maksmisest öö- ja ületunnitöö korral

Liisingueseme väärtusest läbi õigusprisma

Uued suunised Euroopast seoses töötasuga

Võeti vastu muudatused tööturumeetmete regulatsiooni ajakohastamiseks

Olulised muudatused pakendi- ja jäätmeseaduses

Riigikohus selgitas kinnisasja kaasomandi lõpetamise ja hüvitamiskohustusega seonduvat

Vastutusotsuse vaidlustamisel kohtus ei saa keelduda tunnistaja ülekuulamisest üksnes põhjusel, et tema ülekuulamist ei taotletud maksumenetluses

Välisinvesteeringu usaldusväärsuse hindamise seadus

Riigikohus lappis seaduselünka

Kellele peab juhatuse liige tagasiastumisavalduse esitama?

Majandusaasta aruande esitamine uue äriregistri seaduse valguses

Riigikohus muutis oma senist praktikat seoses töövaidluskomisjoni otsuse järel kohtusse pöördumise tähtajaga

Muudeti järjestikku sõlmitavate lühiajaliste töölepingute regulatsiooni ajutise töötamise korral

Täiendati kaugtöö korral tagatava ohutu töökeskkonna regulatsiooni

Alanud aastal jõustub äriregistri seadus

Riigikohus selgitas au teotamise õigusvastasuse tuvastamise reegleid

Võla sissenõudmine võlgniku ühisvara arvelt

Osakapitali suurendamisel tekkivad õigussuhted

Tuleohutusreeglite täitmise tähtajad on lähenemas

Tööõiguse normid kerkivad nagu seened pärast vihma

Ärinime broneerimine

Äriregistrikanne kindlal kuupäeval

Uued tuuled äriõiguses

Alla kolmeaastast last kasvatava töötaja koondamise keerukus ja kulukus

Töölepingu seaduse muutmisega tekkis täiendav kohustus ka töötajale

Täienevad tööandjate kohustused töötajate suhtes

Riigikohus selgitas solvava postituse autori isiku kindlakstegemist 

Välismaalaste palkamine muutus lihtsamaks ja soodsamaks

Kaupade allahindluse kuvamisel on uued reeglid

Riigikohus selgitas kahjunõude aegumistähtaja arvestamist

Töötasu maksmisega lühiajaline viivitamine 

Tõhustati oluliselt virtuaalvääringu teenuste regulatsiooni

Tarbijakaitseseadusega täiendati internetipõhise kauplemise regulatsiooni ning suurendati rikkumiste eest määratavaid rahatrahve

Riigikohus lahendas küsimust korteriomanike kaasomandi osast lähtunud kahju hüvitamisest

Juhatuse liikme vastutus enne tema ametiaega tekkinud maksuvõla osas piirdub intressivõlaga

Kuidas osaühingus toimuva kohta teavet saada?

Riigikogus selgitas maakleritasu nõudeõigust seoses hea usu põhimõttega